Em um cenário de instabilidade na política interna e externa, crise econômica, alta na inflação e na taxa de juros praticada pelos bancos, o sonho da aquisição da casa própria – que ainda permeia o imaginário de boa parte da população brasileira – parece se distanciar ainda mais da realidade.
O problema não é exclusivo dos consumidores: construtoras também se veem às voltas com o desafio de angariar fundos para a construção de novos empreendimentos, lograr êxito em encontrar compradores e, ainda, auferir algum lucro com toda a operação. A saída? Uma receita antiga e que fez muito sucesso no Brasil na década de 1990: a comercialização de imóveis na planta.
Num primeiro momento, o modelo de negócio parece perfeito: a construtora capta recursos diretamente do comprador, sem precisar pagar elevados juros ao sistema financeiro nacional; o comprador leva vantagem ao pagar um preço inferior àquela que seria praticado por um imóvel semelhante já pronto. Com menos intervenientes e sem a incidência de elevados juros para financiar a obra, o custo final é inferior, se refletindo em vantagem ao consumidor final.
Na prática, todavia, algumas circunstâncias que não são incomuns podem tornar a aquisição de um imóvel na planta mais onerosa e, por vezes, tormentosa, do que a aquisição de um imóvel já finalizado.
Isto se dá porque, ao realizar a aquisição de um imóvel na planta, se estabelece, entre construtora, comprador e banco financiador, um contrato que prevê, dentre outros compromissos, o prazo para entrega da obra. Esta data traz repercussões de suma relevância para a existência (ou não) de vantagem na utilização deste modelo de negócio.
Logo após formalizar referido contrato, o comprador já passa a desembolsar mensalmente valores, que são comumente alcunhados como “juros de obra”. Estas parcelas, apesar de serem cobradas pela instituição financiadora do imóvel, não se prestam à amortização do saldo devedor, que permanece congelado até a entrega da obra. Os valores pagos a título de “juros de obra” servem única e exclusivamente para atualizar o valor real da obra.
Na prática, conforme a obra avança, o valor dos “juros de obra”, igualmente, aumenta, podendo até mesmo superar o valor previsto para as parcelas do financiamento. Colabora para o crescimento do valor das parcelas a variação do INCC – Índice Nacional de Custos da Construção –, índice inflacionário que mensura a inflação para produtos e serviços utilizados em obras de construção civil.
A cobrança é legítima e devida, no entanto até a data estipulada contratualmente para a entrega do imóvel. Ainda que a obra atrase e não seja entregue na data prevista, a cobrança dos “juros de obra” não pode ultrapassar a data prevista contratualmente. Qualquer cobrança que superar tal data é indevida e dá direito à restituição por parte do comprador, o que, todavia, demanda a utilização das vias judiciais na esmagadora maioria dos casos.
A aquisição de imóvel na planta não necessariamente será mais dispendiosa ou tormentosa que a compra de um imóvel finalizado. Os fatores que definirão a vantagem (ou não) desta modalidade envolvem a credibilidade da construtora em honrar seus compromissos, a análise do mercado de imóveis e, ainda, algum conhecimento sobre custos na construção civil. O importante é saber, com precisão, os riscos envolvidos e o custo econômico da escolha realizada.
Luiz Paulo Dammski é sócio do escritório Dammski & Machado Advogados Associados, Professor universitário e Doutorando em Direito pela Universidade Federal do Paraná.
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